Contributed by our listed attorneys
In die oordragproses van ‘n eiendom vanaf die naam van ‘n koper na die naam van ‘n koper, is daar sekere stappe wat geneem moet word deur die oordragprokureur. (Engels: “transferring attorney” of “conveyancer”. Ek noem die terme hier, want ek kry gereeld navrae van mense wat nie weet wat dit beteken nie.) U kan meer lees oor die oodragproses deur die skakels te volg op Find an Attorney, maar dit word nie spesifiek in hierdie artikel bespreek nie. Onder andere is daar sertifikate wat aangevra moet word deur die oordragprokureur voordat die oordrag ingedien kan word by die aktekantoor. (benewens natuurlik ander vereistes wat nagekom moet word).
Hierdie artikel handel dus oor die sertifikate wat aangevra moet word deur die oordragprokureur. Daar is ook sertifikate wat deur die verkoper voorsien moet word (kewersertifikaat, elektrisiteitsertifikaat, loodgietersertifikaat, gassertifikaat, swembadsertifikaat , daksertifikaat… ‘n lang lys). Dit is die plig van die verkoper om hierdie sertifikate te verskaf op eie koste, tensy die partye anders ooreengekom het. Die sertifikate waarna in hierdie artikel verwys word het niks met die voormelde sertifikate wat die verkoper moet verskaf te doen nie.
Wanneer daar ‘n oordrag hanteer word deur ‘n oordragprokureur, moet hy/sy koordineer met die verbandprokureurs (as die koper ‘n verband registreer om die eiendom te kan koop). As die verkoper ‘n verband het en dit gekanselleer moet word, dan sal daar ook verbandkansellasieprokureurs betrokke wees. Die oordragprokureur is die een wat die transaksie met die ander betrokke prokureurs ko-ordineer. Die oordragprokureur moet sekere dokumentasie opstel en verky wat saam ingedien moet word by die aktekantoor, saam met al die ander dokumentasie wat die verband prokureur en die verbandkansellasieprokureur moet indien.
‘n Hereregtekwitansie (of ‘n BTW kwitansie) asook ‘n uitklaringsertifikaat asook ‘n sertifikaat van ‘n bestuursliggaam van ‘n deeltiteleenheid moet aangevra en ingedien moet word. Indien dit ‘n plaas is, moet daar ‘n sertifikaat bekom word by die Grondkommissie dat daar geen grondeise teen die eiendom ingedien is nie (of dat daar wel grondeise ingedien is).
Ons vra gewoonlik onmiddellik hierdie sertifikate aan sodra ons die instruksie ontvang omdat dit kan tyd neem in sommige areas om hierdie sertifikate te ontvang.
Hierdie sertifikaat is een van die sertifikate benodig voordat ‘n eiendom oorgedra kan word aan ‘n koper. Die Munisipale Uitklaringsertifkaat word aangevra vanaf die Munisipaliteit. Die Munisipaliteit sal die erfbelasting en pro rata die elektrisiteit en waterverbruik asook ander dienste vooruit bereken vir tussen 3 tot 6 maande (dit hang af watter Munisipaliteit). Sodra hierdie syfers (bedrae wat betaal moet word) ontvang word, moet dit deur die verkoper betaal word. Sodra dit betaal is, dan reik die Munisipaliteit die uitklaringsertifikaat uit.
Basies dien die sertifikaat as bevestiging dat alle belastings (erfbelasting) betaal is. Dit is ‘n manier om skuldinvordering te doen vir die Munisipaliteit, want as ‘n verkoper agterstallig is met hul munisipale rekening, sal die Munisipaliteit weier om die sertifikaat uit te reik totdat die agterstallige bedrae en die vooruitberekende bedrae betaal is. Gewoonlik as die verkoper dit nie kan betaal nie en die koper is desperaat om die eiendom te koop, kom die partye ooreen dat die koper die uitklaringsbedrae sal betaal. Maar so verhaal die Munisipaliteit met gemak agterstallige bedrae.
Aangesien niemand seker is op watter dag presies die oordrag gaan plaasvind nie, word die bedrae gewoonlik vir ‘n periode van drie maande vooruit bereken. Sommige Munisipaliteite bereken ses maande en ek het al gevalle gesien waar dit ‘n jaar vooruit bereken word. Op die oordragdatum word die bedrag wat deur die verkoper betaal is aangepas, want as die oordrag plaasvind binne die 3 maande periode, moet die verkoper vergoed word vir die bedrag wat hy dan vooruit betaal het. Die Munisipaliteit doen hierdie aanpassing en nie die oordragprokureur nie. Trouens, die oordragprokureur kan glad nie die bedrae aan die verkoper vergoed nie want die bedrae sal in die bankrekening van die Munisipaliteit le en net die Munisipaliteit kan weer die terugbetaling van enige krediete bewerkstellig. Daar sal of ‘n tjek uitgereik word deur die Munisipaliteit of die verkoper se nuwe eiendom, as dit binne die Munisipaliteit se jurisdiksie val, sal gekrediteer word. Dit hang af watter Munisipaliteit dit is, nie almal werk op dieselfde manier nie.
In sommige gevalle gaan dinge bietjie verkeerd en die akte word eers na 3 maande ingedien. Dit gebeur heel gereeld. Dan verval die uitklaringsertifikaat en moet ‘n nuwe sertifikaat aangevra word. As daar nuwe bedrae betaalbaar is, moet die verkoper dit ook betaal voordat die Munisipaliteit hierdie sertifikaat sal uitreik.
SARS sal nooit toelaat dat ‘n eiendom oorgedra word tensy die belastings wat betaal moet word, betaal is nie. Wanneer ‘n persoon ‘n eiendom verkoop, en die verkoopprys is bo ‘n sekere bedrag, moet sekere persentasies belasting, wat ons hereregte noem, betaal word. Die hereregte betaalbaar op ‘n eiendom werk op ‘n glyskaal op sekere bedrae, maar ons gaan dit nie in hierdie artikel bespreek nie. Die oordragprokureur bereken die hereregte volgens die voorgeskrewe skale en verhaal die bedrag van die verkoper. Die oordragprokureur betaal die bedrag oor aan SARS en dan reik SARS ‘n hereregtekwitansie uit.
As die verkoper geregistreer is vir BTW, sal ‘n BTW sertifikaat uitgereik word in plaas van ‘n hereregtekwitansie, want dan is hereregte nie betaalbaar nie maar BTW.
Wanneer die verkoper in ‘n deeltiteleenheid of ander ontwikkeling woon waar daar ‘n beheerliggaam of ‘n raad van trustees is, moet daar ook ‘n uitklaringsertifikaat bekom word van die beheerliggaam (“body corporate”) dat die heffings (“levies”) van die kompleks ten volle betaal is. Dit word ook gewoonlik ongeveer drie maande vooruit bereken. Die verkoper moet ook hierdie bedrag betaal en, net soos in die geval van die Munisipaliteit, wanneer oordrag van die eiendom binne die drie maande geskied, moet die verkoper die bedrag wat hy/sy te veel betaal het terugkry van die beheerliggaam.
